四川恒通房地產土地資產評估有限公司重慶分公司 徐長林
本篇將聚焦《民法典》關于抵押質押方面與我國原來的《擔保法》和《物權法》不相同的規定對評估可能帶來的影響。因擔保關系主要涉及債權與物權，1995年頒布《擔保法》時，《合同法》和《物權法》都還沒有頒布，此次編纂民法典時將《擔保法》及部分《擔保法》司法解釋內容編入了《民法典》物權篇和合同篇，2021年1月1日《民法典》實施后《擔保法》將廢止。抵押估價業務是房地產估價師、土地估價師的一個重要的業務范圍和類型，估價師們有必要了解《民法典》關于抵押擔保方面的新變化、新規定。一、賦予抵押權的追及效力
《擔保法》第四十九條規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。按該條款理解，抵押人可以轉讓抵押物，但有告知義務，并沒有需要抵押權人同意的規定，應該說所有權人的處置權能還是完整的�！段餀喾ā烦雠_后對擔保法的該部分進行了規定，第一百九十一條規定“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”看得出來《物權法》規定更為嚴苛，已經限制了所有權人的處置權。本次《民法典》又強化了對所有權人的處置權的完善和保護，第四百零六條修正了《物權法》規定，比原《擔保法》限制更少，但同時設置了抵押權的追及效力，《民法典》規定“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”抵押權的追及效力就是無論抵押物轉到什么人手里，抵押權的效力伴隨著抵押物一直存在，抵押權人仍然可以主張物的抵押權，利益絲毫不受影響。如果抵押權人能夠證明抵押物的轉讓可能損害抵押權，還沒到所擔保債務的履行條件，可以選擇提前清償或提存，這樣雙方的利益都得到保護。這就意味著未來有帶抵押權的房屋交易，房屋受讓人可以在受讓的不動產上有抵押權的情形下，通過與抵押人協商而扣除抵押權所擔保的債權價值，給出一個抵押財產的合理受讓價格；另一方面，受讓人如果不想受讓有權利負擔的不動產，也可以通過代為清償債務而消滅抵押權，從而取得沒有權利負擔的不動產。這個制度還會有一個好處——允許抵押人處置抵押物。目前，該類處置全部由法院處置，難免有抵押物交換價值得不到充分體現甚至損害抵押人財產的情況。未來，估價師有可能評估設定有抵押權的抵押物的價值評估和提供咨詢服務。
值得注意的是，以上規定不適用于動產抵押，比如汽車抵押，動產的抵押權沒有追及效力�！睹穹ǖ洹返谒陌倭闼臈l規定以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
二、允許流押、流質
房地產估價的專業人士都知道《擔保法》有一個特殊規則，訂立抵押合同或質押合同的時候，不能約定行使抵押權和質權時抵押物或質物直接歸于債權人，即使有這樣的約定，該約定條款也是無效的�！稉７ā返谒氖畻l規定“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”第六十六條對質押也有相同規定，《物權法》承襲了此規定。有這樣的規定也是為了公序良俗，趁人之危在我們國家傳統社會當中是一種不道德的行為。中國傳統的當鋪就是這樣的經營方式和模式，如果約定的時間不贖回典當物品，那么根據約定，典當的物品直接歸當鋪所有。國家之所以禁止流質流押，是為了體現民法的公平等價有償原則，在很多情況下，特別是受傳統社會的影響，當鋪始終給人趁人之危的感覺。民法講究意思自治，如果規定以物抵債或者債務清償不損害其他任何人的利益，那么為什么要規定他們無效呢？如果這是一個顯失公平的條款，那么也可以依據《民法典》進行校正，當事人的權利也會得到救濟。簡單的禁止與民法的意思自治原則相違背，本次編撰時對此進行修改調整符合民法的精神。如果是這類規定可直接抵償的抵押合同，其抵押價值和通常的抵押合同房產的抵押價值是否相同呢？也是值得專業人士思考的�！睹穹ǖ洹返谒陌倭阋粭l規定“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。”這一規定與抵押追及效力相銜接，抵押權人可以獲得抵押財產的物權，但物權價值大于抵押債權時，應該將多余部分價款返還給抵押人，即有返還之債。同理，如果抵押物價值小于擔保債權的，債權人仍舊有對未償還債務的償還義務。
未來，估價師可能會對流押和流質財產確定返還金額進行評估和提供咨詢服務。
三、抵押權與質權的效力順序
評估中經常涉及抵押權的優先效力問題，優先償還順序不同，評估時優先受償款扣除不同。對于抵押權與質權并存的情況對受償順序往往有不同理解，《物權法》沒有規定同一個物上設立了抵押權與質權的效力問題，《擔保法》司法解釋第七十九條第一款規定“同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優先于質權人受償。同一財產抵押權與留置權并存時，留置權人優先于抵押權人受償。”但現實情況比規定更復雜，此次《民法典》對抵押權與質權的效力順序進行了詳細的規定，對原來《擔保法》的規定做了更正�！睹穹ǖ洹返谒陌僖皇鍡l規定“同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序”，如果將該條款展開敘述的話，其具體的判定規則包括：
1.一個動產既設立了抵押權，又設立了質權的，抵押權沒有登記的，質權的效力優先，因為抵押權沒登記則未設立。
2.如果一個物既是抵押權的標的物，也是質權的標的物，設立時間在前的優先受償，而不是《擔保法》規定的是抵押權優先。
如果同是抵押權和質權的標的物，質權設立的同時，抵押權也進行了登記，就是抵押登記和質物交付在同一時刻，個人認為類推適用《民法典》第四百一十四條第一款第3項，按照債權比例清償。
四、設立了超級優先權
《民法典》第四百一十六條規定“動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付后十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先于抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。”這就創設了新規則，對于保護貨物的銷售方極為有利，對于維護正常的生產經營秩序有非常重要的價值。比如汽車銷售中經常有按揭銷售的情況，如果汽車又被質押了，可能質押物交付時間早于辦理汽車按揭抵押登記的時間，如果按時間先后，按揭銀行就有很大風險。原來規定抵押權優先于質押權，現在以生效時間先后為準，如果不補充這一規定，顯然不合理，這也是與《民法典》抵押權與質押效力順序做了新規定后的一個銜接制度。評估中如果遇到該類抵押物的評估，即使其登記時間在先，只要是賣方在貨物交付后十日內辦理抵押登記的，即使比其他人的抵押登記時間晚，也有比其他抵押權人優先受償的權利。此條規定即是對抵押物償還順序按登記時間先后的規定的例外。比如購買的汽車十日內質押給他人，即使質押合同簽訂了、質物也交付了，也不得對抗購買汽車按揭款的抵押效力，也就是說將來拍賣該汽車所得款項，首先要用來償還銀行的按揭款。
五、租賃權對抗抵押權細化
《物權法》第一百九十條規定“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”把財產出租時點界定為“訂立抵押合同前”合同財產出租，但這個時點的界定在現實中存在較大爭議，很不容易確定。另外，什么樣的情況算是已經出租，簽訂了租賃合同、合同成立且有效算不算已出租�！睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l修改為“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”把時點變更為抵押權設立前，而抵押權的設立是需要到登記機關辦理登記的，這個時點是可以確定的；把出租細化為已經出租并且轉移占有，如果不轉移占有，只是簽訂了合同，那么也沒有對抗效力。估價師評估時確定租賃對抵押的影響要注意兩個方面，一是時點是抵押權設立前，報告當中一定要提醒現場查看日至抵押登記辦理之前這個時間段的風險；二是現場查勘要確認現場是否已經轉移占有抵押物，如果僅僅提供了租賃合同，但沒有轉移占有，同樣可以不考慮該租賃關系，同時，也要關注轉移占有是否在抵押登記辦理之前。
六、最高額抵押債權確定
最高額抵押中保護的是抵押權人確定的債權，只有確定的債權才屬于抵押債權。其中，當抵押物被查封、扣押后，如果抵押權人并不知道其已被查封、扣押的情況下，繼續發放的貸款不屬于擔保債權，不得優先受償。這在現實中有較大的難度，要求抵押權人發放后續貸款的時候，每一筆貸款都應該去查詢是否有查封、扣押的情況�！睹穹ǖ洹穼Υ俗隽司植康恼{整，把原來物權法規定的抵押財產被查封、扣押修改為：“抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押”，這樣就給抵押權人更多的抗辯權利，有利于保護其利益。
以上六點是本人覺得作為評估師在進行抵押估價時，應該掌握的《民法典》實施帶來的新變化。
